埼玉不動産の本川です。

毎年この時期になると、管理させていただいている物件から「雨漏りがする」「ベランダの物が飛んだ」といったご連絡が一気に増えます。そして同じくらい多いのが、オーナー様からの「これは誰の負担になるのか」というお問い合わせです。

台風被害の費用負担は、実はいくつかのパターンに分けて考えることで整理がつきます。今日はその線引きをご説明します。

原則、「建物の修理はオーナー様」

まず大前提として、賃貸物件の建物そのものを直す責任は、貸す側、つまりオーナー様にあります。民法でも、入居者がその部屋を普通に使えるようにしておく修繕はオーナー様の義務だと定められています。

屋根や外壁からの雨漏り、共用部分の破損、給湯器やエアコンといった建物に付いている設備の故障。これらが台風で壊れた場合、修理費は基本的にオーナー様の負担です。「自然災害なのだから誰のせいでもない」という感覚を持たれる方もいらっしゃいますが、誰のせいでもないからこそ、建物の持ち主が負担するという考え方になります。

例外は、入居者の使い方に原因がある場合です。たとえばベランダに置いていた私物が飛んで窓ガラスを割った、雨戸を閉めるよう案内していたのに開けたまま外出して室内が水浸しになった、といったケースでは、入居者側の負担が問われることがあります。ただし実際には「どちらにどれだけ責任があるか」の判断が難しく、ここでもめると関係がこじれます。

直すのが遅れると、家賃が減ることがある

意外と知られていないのが、家賃の減額です。

台風で部屋の一部が使えなくなり、それが入居者のせいではない場合、使えなくなった分に応じて家賃は自動的に下がる、という仕組みが民法にあります。オーナー様が減額に同意するかどうかとは関係なく、当然に下がると整理されています。

たとえば六畳間が雨漏りで使えない、エアコンが壊れて真夏に室温が下がらない、といった状態が長く続けば、その期間の家賃は満額をいただけない可能性が出てきます。

つまり、修理を先延ばしにすることは、出ていくお金を抑えているようで、実は入ってくるお金を減らしている場合がある、ということです。

業者の手配が混み合う時期ではありますが、状況の確認と応急処置だけでも早く動くことが、結果的にオーナー様の賃料収入を守ります。

減額の幅や日数の数え方には業界団体が示す目安もありますが、契約書の内容によっても変わります。実際に減額の話が出たときは、必ず契約書を確認した上で、管理会社や専門家にご相談ください。

飛んだ屋根が他人を傷つけたら

もうひとつ、金額が大きくなりやすいのが、物件から飛んだものが第三者に損害を与えた場合です。屋根材が隣家の車を傷つけた、外れた看板が通行人に当たった、といったケースがこれにあたります。

建物や設備の設置・管理に問題があって他人に損害を与えたときは、所有者が責任を負う可能性があります。しかもこの責任は、所有者側が「十分気をつけていた」と主張しても免れにくい性質のものです。

だからこそ、事前の点検記録と保険の備えが効いてきます。建物の火災保険には台風による損害を補償する内容が含まれていることが多く、また、施設の管理が原因で他人に損害を与えたときに備える保険も別にあります。ご自身の保険証券にどこまで含まれているか、被害が出る前に一度ご確認いただくことをおすすめします。

入居者の家財は外れる

最後に整理しておきたいのが、入居者の持ち物です。水浸しになった家具や家電、パソコンといった家財は、オーナー様の建物の保険では補償されません。これは入居者ご自身が加入されている保険の範囲です。

ご入居時に加入いただいている保険が、こうした場面で使えるものかどうか。契約更新のタイミングなどで一度ご案内しておくと、いざというときの混乱がかなり減ります。

備えは、台風が来る前にしかできない

台風被害の対応は、起きてからできることが限られています。逆に言えば、今のうちにやれることははっきりしています。

・保険証券の補償範囲を確認しておくこと
・緊急時の連絡先を入居者に周知しておくこと
・屋根や樋、外構の点検を済ませ、その記録を残しておくこと

です。

当社でも、管理物件については点検と緊急対応の体制を整えています。ご所有の物件で気になる箇所がありましたら、お声がけください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

よくあるご質問

Q. 台風で雨漏りの連絡を受けました。まず何をすればよいでしょうか。
A. 被害の拡大を止める応急処置を優先し、あわせて写真で状況を記録してください。
日付と被害箇所が分かる写真は、後の保険請求でも、費用負担の話し合いでも役に立ちます。業者の手配が数日かかる場合は、その見通しを入居者にお伝えしておくと、対応が遅れているという不信感を避けられます。

Q. 火災保険は台風の被害にも使えるのでしょうか。
A. 火災保険という名前ですが、風による損害を補償する内容が含まれている契約が多くあります。
ただし、契約によって補償の範囲や自己負担額の設定が異なり、一定金額を超えた損害のみが対象となるものもあります。まずは保険証券をご確認いただき、判断に迷う場合は保険会社や代理店にお問い合わせください。

Q. 修繕費の備えが十分か不安です。どこに相談すればよいでしょうか。
A. 個別の工事見積もりは施工会社の領域ですが、「今後どれくらい修繕費がかかり、どう備えておくか」という資金の組み立てであれば、修繕共済（賃貸住宅修繕共済）の利用も有効的です。
修繕共済につきましては当社担当者（業務推進部）までお問合せください。

埼玉不動産の本川です。

先日、知人から、こんなご相談をいただきました。

「二世帯住宅の２階と３階に自分たち家族が住んでいます。１階は母が暮らしていましたが、５年前に他界してからは、泊まりに来る友人が使うくらいで空いたままです。賃貸に出そうかと考えているのですが、二世帯住宅の１階部分だけを借りたいという方はいるのでしょうか」

同じような状況のお宅は、実はとても多いのです。今回はこのご相談を題材に、私なりの見解をお伝えします。

結論から申し上げると、ニーズはあります

まず、借り手はいます。ただし「賃料次第」というのが正直なところです。

賃料に影響するのは、立地、階数、間取り、広さ、きれいさ、築年数、そして設備の充実度です。設備というのは、エアコン、ウォシュレット、シャンプードレッサー、TVインターホン、インターネット無料、追い焚き、宅配ボックス等といったものです。

二世帯住宅の一部を貸す場合、玄関の位置や動線によっては、一般的なアパートやマンションと比べて使い勝手が劣ることがあります。オーナーさんが同じ建物の上階にお住まいという点も、借りる側にとっては気になる材料です。

ただ、これらのマイナス面は賃料で調整できます。周辺の同じ間取りの相場より思い切って抑えた金額を設定すれば、「多少不便でも、この広さでこの家賃なら」という方は必ず現れます。

ご相談のケースは周辺相場が７万円から10万円ほどの地域です。極端に考えた場合、３万円という賃料水準なら間違いなくニーズがあるとお答えしました。

設定すべき賃料の下限が見えたら、部屋の利便性（立地・築年数・間取り・㎡数・設備など）から、どこまで賃料を上げられるか考えることができます。

貸す前に決めておきたい三つのこと

１つめは、リフォームです。壁紙の張り替えとルームクリーニングは、貸し出す前に行うのが一般的です。ここを省くと、募集期間が長引く原因になります。

２つめは、光熱費です。電気やガス、水道のメーターが別々になっているかを確認してください。分かれていない場合は、賃料に一定額を含める、あるいは実費を按分するなど、あらかじめ取り決めておく必要があります。ここを曖昧にしたまま貸すと、後々のトラブルになりやすい部分です。

３つめは、契約の種類です。普通賃貸借契約で貸すのか、定期借家契約で貸すのか。定期借家は契約期間が満了すれば確実に明け渡してもらえる契約で、「将来、自分の事務所として使うかもしれない」といったご事情がある場合には相性がよい方法です。一般的に賃料は普通賃貸借より安くなりますが、出口が読めるという安心感があります。

まずは地域の不動産会社に相談を

適正な賃料は、その地域の募集状況を見ている業者でなければ判断できません。空き家のまま置いておけば、傷みも固定資産税も進んでいくだけです。まずはお近くの不動産会社に、率直に状況をお話ししてみてください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

よくあるご質問

Q. 二世帯住宅の一部だけを貸す場合、賃料はどのくらい下げるべきですか。
A. 一律の目安はありません。
玄関が完全に分かれているか、上階の生活音がどの程度伝わるか、駐車場を使えるかどうかで大きく変わります。周辺相場を基準に、不便な条件をひとつずつ差し引いていく考え方が現実的です。まずは地域の不動産会社に査定を依頼されることをおすすめします。

Q. 光熱費のメーターが分かれていない場合、貸すことはできませんか。
A. 貸すこと自体は可能です。
賃料に光熱費相当額を含めて「込み」で募集する方法や、メーターを分ける工事を行う方法があります。工事費用と、それによって上げられる賃料を比べて判断されるとよいかと思います。

Q. 将来また自分たちで使いたくなった場合、どうすればよいですか。
A. 定期借家契約をご検討ください。
契約期間が満了すれば契約は終了し、更新はありません。２年、３年と期間を区切っておけば、そのタイミングで確実にお部屋が手元に戻ります。借り手が見つかりにくく賃料が下がる傾向はありますが、目的がはっきりしている場合には有力な選択肢です。

埼玉不動産の本川です。

ここ数年、お付き合いのある地元企業から「採用した外国人スタッフの住まいを探している」というご相談をいただく機会が増えました。建設、介護、飲食、製造。業種はさまざまですが、どの経営者も同じことをおっしゃいます。住まいが決まらないと採用そのものが進まない、と。

一方でオーナー様からは「外国人の入居はちょっと不安で」というお声も伺います。ただ、その不安の中身を詳しくお聞きすると、多くは「外国人だから」ではなく「どんな方が来るのか分からないから」なんですね。だとすれば、雇う側がどういう制度で、どういう条件で人を採っているのかを知れば、判断の材料はぐっと増えます。今回はそこを整理してみます。

2027年4月、制度そのものが変わります

まず押さえておきたいのが、外国人技能実習制度が2027年4月1日で廃止され、新しく「育成就労制度」が始まるという点です。2024年6月に成立した改正法によるもので、すでに決まっている変更です。

一番大きな違いは、制度の目的です。技能実習は建前としては「国際貢献（技術の移転）」でしたが、育成就労ははっきりと「人材の確保と育成」を目的に掲げています。そして3年間働いたあと、「特定技能1号」という次の在留資格に移ることを前提に設計されています。

オーナー様にとって意味があるのは、これが入居期間の長期化につながる可能性が高い、という点です。3年で帰国する前提の方ではなく、その先も日本で働き続ける方が増えていく。腰を据えて住む人が増える方向の制度変更だとお考えください。

ただし、いいことばかりではありません。育成就労では、本人の意向による職場の変更（転籍）が、一定の要件のもとで認められる方向です。勤務先が変われば、住まいも変わります。「会社が借りているから安心」という前提は、以前より弱くなると見ておいたほうがいいでしょう。

「N3」「N4」は何を意味するのか

企業の方と話していると、必ず出てくるのがこの言葉です。日本語能力試験（JLPT）のレベルで、N5が一番やさしく、N1が一番難しい。数字が小さいほど上級です。

大づかみに言うと、こうなります。

N5は、あいさつや短い決まり文句が分かる段階。N4は、ゆっくり話してもらえば日常会話がだいたい理解できる段階。N3になると、日常的な場面の日本語をある程度理解でき、相手が少し早口でも要点はつかめる段階です。

育成就労では、働き始める前にN5相当、3年後に特定技能1号へ移るときにN4相当が目安とされています（介護分野など、より高い水準が求められる分野もあります）。つまり制度が想定している標準的なラインは、N5で入国してN4で次に進む、という流れです。

賃貸の実務に引き直すと、N4は「ゆっくり、短く、ひとつずつ」なら伝わる水準です。ゴミ出しのルールや騒音の注意は伝わりますが、契約条項や解約予告の細かい話は、正直むずかしい。N3あれば、書面を一緒に読みながらの説明がかなり成り立ちます。入居審査で日本語レベルを尋ねるなら、この差を意識しておくと実務の見通しが立ちます。

「雇う側のコスト」を見ると、相手企業が分かります

これはぜひ知っておいていただきたいことです。育成就労では、受け入れる企業に日本語教育の機会を提供する義務が課されます。これに加えて、監理支援機関への費用、渡航費、住居の手配、生活のサポート。人を1人受け入れるのに、給与とは別の負担が積み上がる仕組みです。

裏を返せば、そのコストを負担する体力と覚悟がある会社かどうかが、入居後のトラブルの起きやすさをかなり左右します。私が見てきた範囲でも、うまくいっている例は共通して、会社側に「困ったときの日本人の窓口」が明確にありました。逆に、そこが曖昧なまま人だけ送り込まれる形だと、ゴミ出しでも設備の不具合でも、全部オーナー様に直接来ることになります。

ですから、入居審査で確認すべきは国籍ではありません。緊急時の連絡先が会社の誰なのか、その方は日本語で対応できるのか、退職や転籍のときに誰が連絡をくれるのか。この3つです。

そして、入居前のルール説明を誰がやるか。ここを省くと、ほぼ確実に後で揉めます。ゴミの分別、夜間の音、水回りの使い方。この3点だけでも、母語の資料か、通訳できる方の同席で、入居初日に伝えておく。手間はかかりますが、後の対応コストと比べれば圧倒的に安く済みます。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

よくあるご質問

Q. 家賃保証会社は、外国人の方でも利用できますか。
A. 利用できる会社は増えています。
ただし審査の基準や、在留カードの残存期間をどう見るかは会社によって差があります。在留期間が残り少ない状態だと審査が通りにくいこともありますので、募集を始める前に、お使いの保証会社の取り扱いを確認しておくと安心です。

Q. 会社が借り上げる社宅契約の場合、何に気をつければよいですか。
A. 契約者が法人になるため、家賃の回収面は安定しやすい形です。
一方で、実際に住む方が入れ替わる前提になりますので、入居者が変わるときの通知の方法を契約書で明確にしておくことをおすすめします。

Q. 近隣の入居者から不安の声が出た場合、どう対応すればよいでしょうか。
A. 具体的に何が起きているのかを、まず切り分けることが大切です。
実際の迷惑行為（音やゴミなど）であれば、日本人の入居者と同じ手順で、勤務先の窓口を通して注意を伝えます。特に問題は起きていないけれど不安、という段階であれば、管理側が窓口として動いていることをお伝えするだけで落ち着くことがほとんどです。国籍を理由にした入居拒否は、人権上の問題にもなり得ますので、対応は事実に基づいて行ってください。

暮らしとお金のご相談は当社の姉妹サービス「咲いたマネー」の無料FP相談をご活用ください。

埼玉不動産の本川です。

窓口で時々いただくご相談です。「新聞やテレビで、高齢者は部屋を貸してもらえないと見た。自分は73歳だが、大丈夫だろうか」。

先に結論をお伝えします。借りられます。ただし「どの部屋でも」というわけではありません。この記事では、前半でお部屋を探すご本人・ご家族に向けて、後半で貸す側のオーナーさまに向けて、いま現場で起きていることを整理します。

なぜ断られることがあるのか

オーナーさまが心配しているのは、年齢そのものではありません。お部屋の中で倒れられたときに誰も気づけないこと、万一のあとにお荷物の片づけや契約の解約を誰に頼めばいいのか分からないこと、年金収入で家賃を払い続けられるか見通しが立たないこと。心配の中身は、だいたいこの三つに集約されます。実際、孤独死やお亡くなりになったあとの残置物の処理といった不安から、高齢の方の入居に慎重なオーナーさまは少なくありません。

そして、身も蓋もない話ですが、賃貸借契約は「貸す・貸さない」をオーナーさまが決める契約です。私たち不動産会社がどれだけご説明しても、オーナーさまが「今回は難しい」と判断されれば、それを覆すことはできません。

ですので、探し方としては「断られた理由を議論する」より「受け入れてくださる物件を探す」ほうが、はるかに早く着地します。

見守りサービスつきの保証会社という選択肢

ここ数年で大きく変わったのが、家賃保証会社です。従来は家賃を滞納したときに立て替える会社でしたが、最近は安否確認や見守りのサービスを組み合わせた会社が出てきました。お部屋にセンサーを置いて一定時間反応がなければ連絡が入る、定期的に電話や訪問で様子を確認する、といった仕組みです。

これはオーナーさまにとって、心配の一つ目と二つ目に直接効きます。そのため「この保証会社に加入していただけるなら、お貸しします」という条件つきでご入居が決まるケースが、実際に増えています。

お部屋探しの前に、緊急時のご連絡先、年金額が分かる書類、そしてご家族の中で誰が窓口になるかを決めておくと、話がぐっと前に進みやすくなります。

ここからはオーナー様向けです

国の制度も動いています。2024年に住宅セーフティネット法が改正され、2025年10月1日に施行されました。安否確認や見守りが付いた「居住サポート住宅」という枠組みが設けられ、そこにご入居される方については、認定を受けた家賃債務保証業者が家賃保証を原則引き受けることとされています。

つまり、方向としては「オーナーが一人で不安を抱える構図」から「保証会社や支援団体と分担する構図」への移行です。

そのうえで申し上げたいのは、高齢の入居希望者を受けるかどうかは、断るか受けるかの二択ではないということです。見守りつきの保証会社を必須にする、緊急連絡先を二名いただく、万一の際の手続きについてあらかじめ取り決めておく。条件を設計することで、リスクを抑えたまま入居者の層を広げられます。

単身世帯の増加を考えれば、この層を最初から外す運営は、中長期では空室リスクを自分で高めることにもなりかねません。

なお、残置物の取り扱いや契約の終了に関する具体的な取り決めは、個別の事情によって使える手段が変わります。実際に進める際は、弁護士や司法書士など専門家の確認を挟んでください。

ご相談ください

当社はさいたま市北区・宮原を中心に、住宅2,000戸超を管理しています。どのオーナー様がどういう条件なら前向きか、どの保証会社がどこまで対応できるかは、地域ごとに事情が異なります。

「高齢の親の部屋を探している」「所有物件で高齢の方の申し込みを受けたが判断に迷う」。どちらのお立場でも構いません。お気軽にお声がけください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

よくあるご質問

Q. 見守りサービスの費用は誰が負担するのですか。
A. 入居者の側が負担します。
多くの場合、保証料に含めて入居者側のご負担とする形が一般的ですが、オーナーさま負担で導入されるケースもあります。金額も内容もサービスによって幅がありますので、契約前に「何をどこまでやってくれるのか」を必ずご確認ください。

Q. 保証会社の審査に通らなかった場合、連帯保証人を立てれば入居できますか。
A. 難しいかもしれません。
保証会社の利用を必須としている物件では、連帯保証人がいても代わりにはならないことがほとんどです。ただし別の保証会社なら通る場合もありますので、一社で諦めず、扱いの違う会社を試す価値はあります。

Q. 一般の賃貸ではなく、サービス付き高齢者向け住宅を選んだほうがよいのでしょうか。
A. 日常生活がご自分でできる段階なら、一般の賃貸住宅で十分なことが多いです。
サービス付き高齢者向け住宅は安否確認や生活相談が前提として付く分、費用も上がります。今の生活で何に困っているかを起点に、必要な機能から逆算して選ぶのがおすすめです。

暮らしとお金のご相談は当社の姉妹サービス「咲いたマネー」の無料FP相談もご活用ください。

埼玉不動産の本川です。

「最近、家賃は上がっているのでしょうか」。ここ数年、オーナー様からも、お部屋を探されている方からも、同じご質問をいただく機会が増えました。

答えは「上がっています。」

ただし、「上げれば決まるわけでもありません」というのが、現場の実感です。

20年以上かけて効いてきたリフレ政策

日本では長く、金融緩和による物価の底上げが試みられてきました。1999年の「ゼロ金利」導入に始まり、2001年からの量的緩和政策（QE）、2013年からのアベノミクスによるインフレ化政策、そして2016年のマイナス金利。この一連の流れがようやく効果を発揮し始め、2022年以降の日本はインフレへと転じました。

物価が上がれば、建築費も、修繕費も、管理コストも上がります。賃料はそれらに遅れて動く性質がありますが、遅れて確実に反映されていきます。

コロナ禍が重ねた「人の移動」

2020年3月にWHOがパンデミックを表明し、リモートワークが一気に広がりました。その結果、都心から隣県部へ人が移動する流れが生まれます。さいたま市北区は大宮駅まで一駅、上野東京ラインや湘南新宿ラインで都心へ直通できる立地です。「都心に通えて、もう少し広い部屋に住みたい」という需要の受け皿になりました。

インフレによるコスト上昇と、コロナ禍による需要の移動。この二つが重なったことで、賃料には上方向の圧力が掛かるようになっています。

JR宮原駅徒歩10分圏内の賃料水準

弊社が日々お預かりしている募集データから、単身者向けの二つの面積帯を共益費込みで見てみます。
20〜25㎡の平均賃料は、月額6.26万円前後。
25〜30㎡の平均賃料は、月額7.16万円前後です。
数年前と比べると、いずれの帯域でも水準が切り上がっている、というのが率直なところです。特に築浅・駅近の物件では、その傾向がはっきりと表れています。

ただし「高すぎる賃料」は決まりません

一方で、相場を大きく超える賃料設定の賃貸住宅は、入居までに時間がかかるようにもなっています。
理由はシンプルです。お部屋探しは、まず「家賃の上限」で絞り込むところから始まります。相場より一段高い設定にすると、そもそも検索結果に表示されず、内見の候補にすら入りません。月額三千円を上乗せしたために、二か月余分に空室が続く。これでは差し引きで損失になってしまいます。

賃料が上がる局面だからこそ、上げどころと据えどころの見極めが大切になります。周辺の成約事例、募集中の競合物件、そして自分の物件の設備水準。この三つを突き合わせて、決まる範囲でいちばん高い水準を狙う。地味ですが、これが空室損を最小にする一番の近道です。

北区の賃料水準について、お手持ちの物件で確認されたいことがあれば、いつでもお声掛けください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

よくあるご質問

Q. 賃料が上がっているなら、更新時に値上げをお願いしてもよいのでしょうか。
A. 可能ではありますが、慎重な判断が必要です。
既存の入居者様が退去された場合、原状回復費用と募集費用、そして空室期間の賃料損失が発生します。値上げ幅と、入替えに伴うコストを比べたうえでご判断されることをおすすめします。

Q. 面積が広いほうが、賃料単価も高くなるのでしょうか。
A. 一般的には逆で、面積が広くなるほど㎡あたりの単価は下がる傾向があります。
ただし総額は上がりますので、入居者様の予算上限との兼ね合いになります。20㎡台前半と後半では、狙える入居者層そのものが変わってきます。

Q. 募集開始から、どのくらいで決まるのが順調と言えますか。
A. 時期や物件によりますが、繁忙期であれば一か月以内、閑散期でも二か月以内に申込みが入るかどうかが、賃料設定が適正かどうかの目安になります。
それを超えて反響が薄い場合は、条件の見直しをご相談させていただくことが多いです。

誠に勝手ではございますが、弊社では下記の期間を夏季休暇とさせていただきます。

◆夏季休暇期間◆

2026年8月12日(水)～2026年8月19日(水)

2026年8月20日(木) より、通常通り営業いたします。

休業期間中にいただいたお問い合わせについては、2026年8月20日(木)以降に順次回答させていただきます。

ご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解の程宜しくお願い申し上げます。