埼玉不動産の本川です。

2026年6月、日本銀行は政策金利を1.0%に引き上げ、さらに9月には1.25%程度へと追加の利上げを決めました。1995年以来の水準です。変動金利でアパートローンを借りているオーナー様にとっては、気になるニュースだと思います。

私たちはさいたま市北区・宮原で創業54年、2,000戸を超える賃貸住宅の管理をお手伝いしています。オーナー様と長く接してきた立場、そしてお金の専門資格であるCFP®を持つ立場から、今のうちにやっておきたい点検を3つにまとめました。

点検1：契約書で「金利の決まり方」を確認する

変動金利は、多くの場合「短期プライムレート」と呼ばれる基準の金利に連動して見直されます。政策金利が引き上げられると、短期プライムレートもおおむね同じ幅で引き上げられることが多く、たとえば0.25%の利上げなら、変動金利も0.25%ほど上がるイメージです。まずは契約書を開いて、次の3点を確認してみてください。

「5年ルール」「125%ルール」の有無

もうひとつ大事なのが、「5年ルール」「125%ルール」の有無です。これは住宅ローンによくある仕組みで、金利が上がっても返済額は5年間変わらず、変わるときも前の1.25倍までに抑えるというものです。

ところが、アパートローンなど事業用の借入には、この仕組みがない契約も少なくありません。その場合、金利が上がれば次の見直しからすぐに返済額が増えます。

複数の金融機関から借りている方は、借入ごとに金利・残高・見直し時期を書き出して、一枚の紙にまとめておくと全体が見えやすくなります。

点検2：金利が1%上がったときの返済額を試算する

次に、金利が上がった場合の返済額を具体的な数字で確認します。たとえば、残りの借入が5,000万円、返済期間が残り20年、毎月の返済額が一定の「元利均等返済」の場合で試算すると、次のようになります。

ここでの「1%」は、すぐにそこまで上がるという予測ではありません。どこまでなら耐えられるかを知るための目安です。

試算した返済額は、家賃収入と並べてみてください。満室のときだけでなく、2〜3室が空いたときでも、返済・固定資産税・修繕費を払ったあとに手元にお金が残るか。ここが本当の安全ラインです。

試算は金融機関に依頼すれば出してもらえますし、管理会社に相談するのも一つの方法です。

点検3：繰上返済と手元資金のバランスを考える

金利が上がると、「早めに返してしまいたい」と考える方も多いと思います。繰上返済には利息を減らす効果がありますが、手元のお金を減らしすぎるのは注意が必要です。

賃貸経営では、給湯器の故障、外壁の塗り替え、退去後のリフォームなど、まとまった出費が突然やってきます。手元資金が足りずに修繕を先送りすると、部屋の魅力が落ちて空室が増え、収入が減る。そんな悪循環につながりかねません。

固定金利への切り替え・借り換えは総額で比べる

固定金利への切り替えや、別の金融機関への借り換えも選択肢に入ります。ただし、手数料や違約金がかかることがあり、固定金利は変動金利より高めに設定されるのが一般的です。動く前に、かかる費用も含めて総額で比べることが大切です。

慌てず、把握して、備える

金利は自分では動かせません。けれど、契約内容を知り、返済額を試算し、手元資金を整えておくことはできます。ニュースに慌てて判断するより、数字を確認してから落ち着いて考えるほうが、結果的に良い選択につながります。

なお、借り換えや繰上返済が税金にどう影響するかは、物件や借入の状況によって変わります。最終的な判断は、税理士や金融機関とご相談のうえで行ってください。私たちも、ご所有の物件の状況を踏まえた整理のお手伝いができますので、お気軽にお声がけください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

よくあるご質問

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埼玉不動産の本川です。

先日、当社の管理物件の入居率がこの10年で88〜90％から97％まで改善した、という記事を書きました。空室会議や募集条件の見直しなど、社内で積み重ねてきたことがあります。

ただ、正直に申し上げます。この数字は、私たちの努力だけで説明できるものではありません。この間、地域の人口構造そのものが、賃貸住宅にとって追い風の側に動いていました。今日はその中身を数字で見ていきます。

北区は「人が出ていく以上に、入ってくる」街です

住民基本台帳（2025年1月1日現在）によると、さいたま市北区の1年間の転入者は10,270人、転出者は8,865人。差し引き1,405人の転入超過です。人口1,000人あたりでは、転入率67.96人に対して転出率58.66人となっています。

一方で、出生数969人に対し死亡数は1,571人。自然減は602人です。北区の人口は、転入超過が自然減を補って、増えている状態です。

賃貸需要を決めているのは、人口ではなく世帯数です

ここが今日いちばんお伝えしたいところです。さいたま市全体の数字が分かりやすいので挙げます。

令和8年6月1日現在、人口1,361,035人に対して世帯数は666,169世帯。前年同月と比べると、人口は7,326人増えたのに対し、世帯数は10,447世帯増えました。

人口の伸びよりも、世帯の伸びのほうが大きい。これは「1世帯あたりの人数が減り続けている」ということです。実際、1世帯あたりの人員はこの1年で約2.06人から約2.04人へ下がりました。北区でも、国勢調査（2020年）時点で人口149,242人に対し一般世帯66,401世帯、1世帯あたり約2.25人。ここから一貫して縮小しています。

同じ人口でも、4人が1つの住まいで暮らすのと、2人ずつ2つに分かれて暮らすのとでは、必要な住戸数が倍違います。単身高齢者、単身の若年層、子どものいない共働き世帯。世帯が細かく分かれるほど、住まいという「箱」の必要数は増えていきます。

転入超過と世帯分化。この2つが重なったところに、テレワーク定着による「もう一部屋ほしい」という住み替え需要が乗りました。都心通勤圏でありながら家賃を抑えられる北区は、その受け皿になったのです。

ただし、この追い風は永遠ではありません

オーナー様にお伝えしたいのは、ここからです。

自然減は年々拡大しています。今は転入超過がそれを補っていますが、この構造がいつまで続くかは分かりません。国立社会保障・人口問題研究所の推計では、北区の2050年の人口は2020年を100として98.3。ほぼ横ばい、わずかに減る見通しです。

世帯分化による需要増も、いつかは頭打ちになります。1世帯1人に近づけば、それ以上は分かれようがないからです。

つまり今の賃貸市況は、「地域の追い風」と「日々の管理」の両方で成り立っています。追い風が弱まったとき、手元に残るのは後者だけです。

追い風があるうちに、やっておくこと

① 単身・二人世帯向けの間取りに目線を持つ

ひとつは、単身・二人世帯向けの間取りに目線を持つことです。ファミリー向けだけを前提にした運営は、世帯人数の縮小と少しずつ噛み合わなくなっていきます。たとえば、在宅勤務に使える小さな部屋のある間取りや、二人暮らしでも窮屈にならない広めの1LDKは、世帯が小さくなる流れの中でも選ばれやすい形だと考えています。

② 設備更新や原状回復への投資を先送りしない

もうひとつは、設備更新や原状回復への投資を先送りしないことです。空室が少ない今は、家賃水準を保ったまま手を入れられる時期にあたります。空室が増えてから慌てて投資しても、値付けの主導権はすでに失われています。

ご自身の物件がこの変化のどちら側にあるのか、気になる方はお気軽にご相談ください。創業54年、2,000戸を超える管理の現場から見えているものが、お役に立てるかもしれません。私たちもFPの立場から、修繕や設備投資を、借入の返済や将来の相続まで含めた資金計画の中でどう位置づけるか、というご相談もお受けしています。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

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埼玉不動産の本川です。

先日、当社ホームページの過去の記事を整理していたところ、2017年、2018年に掲載していた「管理物件の入居率」の記事を見つけました。

2017年の当社管理物件の入居率は、おおむね88〜90％前後でした。決して極端に低い数字ではありませんでしたが、当時の私は「まだ上げられる」と考えていました。過去の記事にも「95〜97％を目指したい」と書いています。

それから約10年。2026年9月末の当社管理物件の入居率は、97％となりました。今回は、この間に何を変えてきたのかを振り返ります。

2017年、当時の入居率は88〜90％前後

2017年1月から6月までの入居率（各月末時点）は、1月88％、2月88％、3月88％、4月90％、5月89％、6月88％でした。後半も大きくは変わらず、年間を通じて88〜90％前後で推移しています。

今振り返ると、空室が長期化している物件もありました。ただ、当時の私たちは、空室になったときに「募集して待つ」という考え方が今より強かったように思います。

「空いている理由」を一室ずつ考える

まず変えたのは、空室をまとめて見るのではなく、一室ごとに担当者を決めることでした。

なぜ決まらないのか。家賃なのか、設備なのか、募集条件なのか、写真なのか、競合物件との差なのか。一つずつ確認し、必要があればオーナー様に募集条件の見直しをご提案する。今では当たり前に行っていることですが、当時はこの仕組みを社内に定着させることから始めました。

オーナー様にとって、家賃を下げる話や設備投資の話は、決して耳当たりのよい話ではありません。だからこそ「家賃をいくら下げればいいか」だけではなく、「このまま3か月空室が続いた場合と、条件を少し見直して早く決めた場合では、1年間の収入がどう変わるか」といった形で、数字を見ながらお話しするようになりました。

2018年、少しずつ数字が変わり始めた

2018年上半期の入居率は、1月88％、2月90％、3月91％、4月91％、5月93％、6月94％と上昇しています。当時の記事にも「2月初旬より空室改善に一層力を入れて取り組んだ成果が出てきている」と書いていました。

この頃から、次のような流れが、少しずつ社内に根付いていったように思います。

特別な方法があったわけではありません

「どうすれば入居率97％になるのですか」と聞かれることがあります。ただ、私は何か一つの特別な方法があったとは思っていません。積み重ねてきたのは、小さな改善の繰り返しです。

97％でも、100％ではありません

2026年9月末の入居率は97％でした。ただ、裏を返せば3％は空室です。2,000戸を超える管理戸数で考えれば、数十室の空室があることになります。

しかも、入居率は毎月変動します。退去が集中する月もあれば、新築物件を受託して一時的に空室が増えることもあります。ですから、97％という数字自体をゴールだとは考えていません。大切なのは、空室になったときに、何もしない期間をできるだけ短くすることだと思っています。

家賃を下げれば入居率が上がる、ではありません

ここはオーナー様に一番お伝えしたいところです。入居率だけを上げるのであれば、家賃を大幅に下げれば決まりやすくなります。しかし、それでは賃貸経営として意味がありません。大切なのは、入居率と賃料収入の両方を見ることです。

家賃を下げてすぐに決めるか、設備投資で家賃を維持するか、時間をかけても適正賃料で募集を続けるか。物件によって答えは違います。そのため当社では、単純に入居率を上げるだけではなく、オーナー様の収益を考えながら募集条件をご提案することを大切にしています。

これからも入居率だけを追うのではなく、オーナー様の収益と入居者の方の住みやすさの両方を考えながら、管理の質を高めていきたいと思います。「空室期間が長くなった」「今の家賃が適正か分からない」といったお悩みがあれば、募集状況を拝見しながら一緒に考えさせていただきます。管理会社の変更を決める前のご相談でも構いません。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

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埼玉不動産の本川です。

「自分が亡くなったあと、誰かに迷惑をかけることになるのだろうか」。テレビで相続税の特集を見て、ふとそう思われた——そんなご相談を、最近いただくようになりました。お子さんがいらっしゃらない、配偶者もいない、いわゆる「おひとりさま」の方です。

結論から申し上げると、おひとりさまの相続は、ご家族が多い方の相続とは少し違ったむずかしさがあります。金額の問題というより、「制度上、使える割引が少ない」という点です。ここでは、ご兄弟がいらっしゃる方を例に、順番に見ていきましょう。

まず、誰が相続人になるのか

法律で決まっている相続人の順番は、次のとおりです。上の順位の方がいれば、下の順位の方は相続人になりません。

お子さんがおらず、ご両親も亡くなっている場合、相続人はお兄様おひとりということになります。ここで意外に思われるのが、お兄様の奥様（義理のお姉様）は相続人にならないという点です。血のつながりのない姻族は、相続の場面では他人として扱われます。

では、お兄様がご自身より先に亡くなっていたら。この場合は甥御さん・姪御さんが代わりに相続人になります（代襲相続）。ただし兄弟姉妹の代襲は一代限りで、甥姪のお子さんまでは引き継がれません。

相続税がかかるかどうかの分かれ目

相続税には基礎控除という非課税の枠があり、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。

ここで一点、補足させてください。この枠は相続人の人数だけで決まります。お子さんが2人いらっしゃるご家庭も、同じ4,200万円です。3人なら4,800万円、4人なら5,400万円と広がっていきます。つまり「おひとりさまだから枠が小さい」というより、「相続人になる方の人数が少なくなりがちだから、結果として枠が小さくなる」ということです。

そして、この枠と比べる財産には、ご自宅も含まれます。土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに評価します。さらに生命保険金も、受取人が指定された保険金であっても、相続税の計算上は財産として数えます（みなし相続財産といいます）。ただし、受取人が相続人であれば非課税の枠が用意されています。これについては後ほどご説明します。

決して派手ではない財産の例を挙げてみます。

このうち生命保険は、お兄様が受け取るのであれば非課税枠500万円が使えますので、差し引くと4,000万円。基礎控除3,600万円を超えることになります。「うちは資産家ではないから」と思っていた方が、意外に届いてしまうのがこの層です。

おひとりさま相続で気をつけたい3つの点

① 税額が2割増しになる

配偶者やお子さん、ご両親以外の方が財産を受け取ると、計算した相続税額に20％が上乗せされます。ご兄弟姉妹も甥姪も、この上乗せの対象です。

② 自宅の評価を下げる特例が使いにくい

大まかに言えば、一定の要件を満たすと自宅の土地評価を大きく下げられる制度があります。ただし同居していないご兄弟が受け取る場合、そのご兄弟にご自宅があると原則として使えません。おひとりさまの持ち家は、この特例のすき間に落ちやすいのです。

③ 保険の非課税枠は受取人しだい

生命保険には「500万円×法定相続人の数」の非課税枠がありますが、これは相続人が受け取ったときの制度です。たとえばお兄様がご健在なのに保険金の受取人を甥御さんにしていると、甥御さんはこの時点では相続人ではないため非課税枠が使えず、しかも2割加算の対象になります。保険証券の受取人欄は、一度ご確認いただく価値があります。

あわせて、その保険が終身保険なのか定期保険なのかも見ておきたいところです。定期保険は保障期間が終われば保険金が出ませんので、相続のときのためにと考えていたものが、肝心なときには保障が切れていた、ということも起こり得ます。

実は、税金より手続きのほうが大変かもしれません

ご兄弟姉妹が相続人になるケースでいちばん負担が重いのは、実は戸籍集めです。そろえる必要があるのは、次のような戸籍です。

ご両親の分まで必要なのは、ほかにご兄弟がいないことを証明するためです。転籍が多いと、遠方の役所と何度もやりとりすることになります。なお、複数の戸籍をまとめて取れる広域交付という制度がありますが、利用できるのはご本人・配偶者と、父母・子・孫といった直系の親族に限られます。ご兄弟姉妹は対象外です。

相続税の申告と納税の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月。悲しみの中でこの作業を進めるご負担を考えると、「迷惑をかけるかも」というご心配は、税額よりむしろこちらに向けたほうがよいかもしれません。

遺言があると、景色が変わります

ここでひとつ、おひとりさまにとって有利な点があります。ご兄弟姉妹や甥姪には遺留分がありません。遺留分とは、相続人に最低限保障される取り分のことで、お子さんや配偶者にはこれがあるため、遺言があっても後から請求される余地が残ります。ご兄弟姉妹にはそれがない。つまり、遺言で決めたとおりに財産を渡せるということです。

公正証書遺言をつくり、遺言執行者を決めておけば、ご自宅の名義変更や預貯金の解約について、先ほどの戸籍集めの多くを省くことができます（相続税の申告が必要な場合は、法定相続人を確定するための戸籍が別途必要になります）。お世話になった甥御さんに多めに、といった配分も可能です。財産の内容を一覧にしておくだけでも、残される方の負担はずいぶん軽くなります。

おわりに

私どもは創業54年、さいたま市北区を中心に2,000戸を超える住まいを管理してまいりました。ご自宅の相続についてのご相談も数多くお受けしています。私自身もCFP®として、まずは「ご自宅がいくらで評価されるのか」というところから整理をお手伝いしています。

なお、税額の計算や特例の適用可否は、財産の中身やご家族の状況によって結論が変わります。この記事は一般的な考え方をご説明したものですので、実際のご判断は税理士など専門家にご確認ください。ご希望があれば、当社の提携する税理士・司法書士をご紹介することもできます。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

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埼玉不動産の本川です。

さいたま市北区で土地や賃貸物件をお持ちの地主様・オーナー様の中には、「長く安心して任せられる不動産会社を、どう選べばよいのだろう」とお考えの方も多いのではないでしょうか。

父が1972年に東京・高円寺で始めた不動産事業は、その後、宮原へ拠点を移しました。創業から54年、現在は私が二代目として引き継いでいます。私自身も宮原で生まれ育ちました。

今回は、長年この地域で不動産業を続けてきた私たちが大切にしている「地域に必要とされる不動産会社でありたい」という考え方について、6つに整理してお話しします。

① 長く経営を続け、そこにあり続けること

不動産は、一度のお取引で終わるものではありません。賃貸経営も土地活用も相続も、10年、20年という長い時間の中で考えていくものです。

現在、当社では2,000戸を超える住戸と、1,700区画を超える駐車場の管理に携わっています。その中には、長年にわたってお付き合いいただいているオーナー様も少なくありません。「何かあったときに、いつでも相談できる」。そのためには、私たち自身が地域で経営を続け、そこにあり続けることが必要です。

② 目先の利益より、長いスパンで考えること

不動産会社にとってその場では売上になる提案でも、オーナー様にとって長期的に良いとは限りません。賃料を上げること、設備を交換すること、リフォームをすること。どれも必要な場合がありますが、実施すれば必ず良いというものではありません。

そうした視点で考えることを大切にしています。

③ 何かあったときに、動きやすい距離にいること

入居者トラブル、設備の故障、空室、相続のご相談。不動産にまつわる問題は、いつ起こるかわかりません。

当社が賃貸管理をお引き受けするエリアを、JR宮原駅から半径1.5km程度を基本としている理由の一つが、必要なときに現場を確認しやすい距離を保つためです。広いエリアを浅く管理するのではなく、限られた地域を深く知る。それによって、物件だけでなく周辺環境や競合物件まで踏まえたご提案がしやすくなります。

なお、管理をお引き受けする際には一定のエリアを基本としていますが、ご相談そのものは地域を限定せずお伺いしています。

④ エリアの情報に敏感であること

さいたま市北区の賃料動向、地価、人口動態、新しい店舗、道路、学校、周辺の新築物件。一見、不動産管理とは直接関係がなさそうな地域の変化も、土地活用や賃貸経営を考えるうえでは重要な情報です。

私たちは、限られた地域を深く知る「狭域深耕」という考え方を大切にしてきました。一つの地域で多くの物件を管理させていただくことで、「最近どのくらいの賃料で決まっているのか」「どの設備が選ばれやすいのか」「どのような間取りが不足しているのか」といった変化にも気づきやすくなります。

⑤ 同じ担当者が長期にわたってお付き合いすること

不動産のお悩みには、ご家族の事情が深く関わることがあります。「この土地をどういう経緯で所有されたのか」「ご家族は将来どうされたいのか」。そうした背景まで理解して初めて、適切なご提案につながることがあります。

担当者が頻繁に変わると、ご事情を踏まえた提案が難しくなります。そのため当社では、社員ができるだけ長く安心して働ける環境づくりも大切にしています。

先代の頃からお付き合いいただいているお客様も少なくありません。ご家族が代替わりし、私たちも代替わりしながら、お付き合いを続けていく。そうした関係を築けることは、地域の不動産会社ならではの仕事の魅力だと思っています。

⑥ 誠実であること

すべての土台になるのが誠実さです。良いことだけでなく、悪いこともお伝えする。できることはできる、できないことはできないと申し上げる。今は何もしない方がよいのであれば、そうお伝えする。

当たり前のことかもしれません。しかし、長く事業を続けていくためには、その積み重ねが一番大切なのではないかと感じています。

不動産の枠を広げるために

私自身、CFP®・1級FP技能士を取得し、社内でもFP資格の取得を推進しています。不動産だけを見ていては、お客様にとってより良い答えを出せないことがあると感じているからです。

資産形成、相続、税制、社会保険、老後の生活資金。ご家族全体の資産状況を整理していくと、「この土地は賃貸住宅にするべきか」「売却した方がよいのか」「今は何もしない方がよいのか」という不動産の答え自体が変わることがあります。

なお、個別具体的な税務・法務については、必要に応じて税理士、司法書士、弁護士などの専門家と連携しながら対応しています。

「今の管理会社のままでよいのだろうか」「親から引き継いだ土地をどうすればよいか分からない」といった段階でも構いません。すぐに管理会社を変更したり、不動産を売ったりすることを前提とせず、まず現在の状況をお聞かせください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

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埼玉不動産の本川です。

先日、こんなご相談をいただきました。

結論から申し上げると、売却できます。むしろ、賃貸中だからこそ売りやすいという面もあります。

「オーナーチェンジ」という売り方

賃貸中のお部屋を、入居者の方に住んでいただいたまま売ることを「オーナーチェンジ」と呼びます。お部屋の所有権と一緒に、貸主としての立場（賃貸借契約）をそのまま買主様に引き継いでいただく形です。

入居者の方に出ていただく必要はありませんし、売却にあたって入居者の方の承諾も要りません。契約が整った後に「貸主が変わりました」「賃料の振込先が変わります」というご通知をお出しするだけです。

ご自宅を売る場合のように、内見のたびにお部屋を片付けて気を遣うこともありません。売却活動をしている間も家賃は入り続けますので、落ち着いてじっくり進められる売り方だと思います。

買われるのは投資をお考えの方

オーナーチェンジ物件を購入されるのは、そのお部屋に住みたい方ではなく、家賃収入を目的とされている方です。ですので、判断の物差しも「間取りが好みか」ではなく「利回りが見合うか」になります。

利回りは、年間の家賃収入を売買価格で割ったものです。たとえば家賃が月8万円であれば年96万円、これを1,200万円で購入されたとすると、表面利回りは8％という計算になります。実際には管理費や修繕積立金、固定資産税を差し引いた手取りで判断される方が多く、この数字が良いほど買い手はつきやすくなります。

裏を返すと、住みたい方には売りにくい分、お部屋を空にして売る場合よりも価格は控えめになりやすい傾向があります。ここは正直にお伝えしておきたい点です。今の家賃が相場より安く据え置かれている場合も、評価が下がる要因になります。

売る前に確認しておきたいこと

ひとつは、お預かりしている敷金です。返還義務も買主様に引き継がれますので、決済の際に精算します。家賃も決済日で日割りにして清算します。なお、分譲マンションの場合は、売却後に管理組合への所有者変更の届出も必要になります。

もうひとつは税金です。30年前に購入されたお部屋であれば長期譲渡所得となり、税率は20.315％です。このとき大切なのが、当時の売買契約書です。取得費が分かる資料が見つからないと、売却価格の5％しか取得費として認められず、税額が大きく膨らんでしまうことがあります。まずは書類を探してみてください。

なお、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限がありますので、賃貸に出してから年数が経っている場合は使えないことがほとんどです。具体的な金額は、提携の税理士と一緒に確認させていただきます。

持ち続けるか、現金にしておくか

築30年を超えてくると、修繕積立金の値上げ、大規模修繕、給排水管の更新といった支出が重なってきます。入居者の方が退去された後に空室が続く可能性もあります。家賃収入という安心もあれば、現金にしておく安心もある、ということです。

どちらが正解というものではありませんので、お手元の資金計画と合わせてご一緒に考えさせていただければと思います。

当社は創業から54年、さいたま市北区で2,000戸を超える賃貸住宅の管理に携わってきました。賃貸中の物件がどのくらいの家賃で回っているか、退去後にどの程度の修繕が必要になるかは、日々の管理の中で見ています。また私自身もCFP®として、売却するか持ち続けるかを、老後の資金計画まで含めてご相談いただくことも多くあります。

投資をお考えのお客様をお探しして仲介させていただくほか、当社が直接買い取ることもしています。買取であれば、買主様を探す期間がないため、時期を選ばず確実に進められます。

まずは、家賃と管理費・修繕積立金が分かるものをお持ちいただければ、おおよその価格をお出しできます。お気軽にご相談ください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

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埼玉不動産の本川です。

先日、飲食店を独立して15年、現在は3店舗を経営されているオーナー様からご相談をいただきました。

まず前提として、金融機関がすすめてくださるのはありがたいことです。本業でしっかり実績を積まれ、決算書が評価されているからこそのお話です。ただ、金融機関のお仕事は「融資をすること」であって、その物件が10年後20年後にどうなるかを保証する立場ではありません。物件そのものの目利きは、買う側で行う必要があります。

見るべきは「今の利回り」ではなく「これからの支出」

① 家賃は地域の相場に見合っているか

収益物件の資料には、たいてい現況の家賃と表面利回りが並んでいます。ここで確認したいのが、その家賃が本当に地域の相場に見合っているかどうかです。前オーナーが売却前に無理な条件で埋めていたり、相場より高い家賃のまま入居が続いていたりすると、退去のたびに家賃が下がり、想定した収支が崩れていきます。購入前には、各部屋の家賃と入居時期が分かる一覧（レントロール）を出してもらい、最近入居した部屋だけ家賃が高すぎないかを確認すると、無理な埋め方を見抜きやすくなります。

② 大規模修繕の時期

次に、大規模修繕です。外壁塗装や屋上防水は、建物の規模にもよりますが十数年に一度、まとまった金額がかかります。直近でいつ実施されたのか、次はいつごろになるのかで、購入後に必要な備えは大きく変わります。

③ 入居者の入れ替わり時の費用

そして意外と見落とされるのが、入居者の入れ替わり時にかかる費用です。原状回復だけでなく、今の相場で決めるにはエアコンや水まわり、独立洗面台などの設備をグレードアップしなければならない場合があります。飲食店でいえば、厨房機器の入れ替えや内装のリニューアルに近い感覚かもしれません。稼ぐための投資が、定期的に必要になります。

大切なのは、きちんとキャッシュフローが残る買い方

これらを踏まえたうえで、いちばんのポイントは「毎月、手元にお金が残る買い方をすること」です。

具体的には、自己資金をどれだけ入れて購入するかという判断になります。

なお、「この物件は見送ります」とお伝えすることが、金融機関との取引に悪影響を及ぼすわけではありません。むしろ、数字を確かめたうえで判断される姿勢は、事業者としての評価につながるものだと思います。

本業が苦しいときに、助けてくれる存在に

収益物件が単体できちんとキャッシュフローを産むなら、それは本業とは別の、もう一本の収益の柱になります。

飲食業は、天候や景気、そして数年前のような予期せぬ出来事に大きく左右される業種です。売上が落ち込んだときにも、毎月家賃が入ってくる仕組みがあることの安心感は、経験されたオーナー様ほど実感されています。金融機関からの評価という意味でも、事業の安定性が増します。

当社は創業から54年、さいたま市北区で2,000戸を超える賃貸住宅の管理に携わってきました。この地域で、どの間取りがいくらで決まっているのか、退去後にどの程度の費用がかかるのかは、日々の現場で見ています。また私自身もCFP®として、自己資金と借入のバランスや、本業と合わせた資金繰りまで含めてご相談をお受けしています。

物件の資料をお持ちいただければ、地域の家賃相場と照らし合わせながら、一緒に確認させていただきます。レントロールや修繕履歴など、お手元にある資料だけでも構いません。金融機関にお返事をする前の段階で、お気軽にご相談ください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

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埼玉不動産の本川です。

駅から近い、間取りに余裕がある、築年数が浅い、設備が充実している。部屋探しで条件を並べていくと、候補に残るのはたいてい家賃が高めのお部屋です。「少し無理をすれば、あの素敵な部屋に住める」と迷った経験がある方も多いのではないでしょうか。

今回は、ファイナンシャルプランナー（お金の専門家）の立場から、家賃の予算をどう決めればよいかをお伝えします。

「家賃は手取りの3分の1」は本当に正しい？

家賃の目安として、昔からよく言われるのが「手取り月収の3分の1」です。手取りとは、給与から税金や社会保険料が引かれた後、実際に口座に振り込まれる金額のことです。

この目安は、ざっくり考えるには便利です。ただし、注意したい点が2つあります。

FPがおすすめする「逆算」の考え方

そこでおすすめしたいのが、家賃を「残ったお金」から決める方法です。

たとえば仮に、手取り24万円の方が毎月3万円を貯金し、生活費に14万円かかるとします。この場合、家賃に回せるのは7万円です。3分の1の8万円より、1万円低い結果になります。7万円は手取りのおよそ3割です。貯金や生活費を先に確保して逆算すると、このように「3分の1」より少し低い水準に落ち着くことも少なくありません。

ここでいう家賃は、管理費・共益費を含めた金額で考えてください。車をお持ちなら駐車場代も同じです。また、更新料がある契約ならその費用や、入居時の初期費用も、住まいにかかるお金として忘れずに見込んでおきましょう。

カップルで住むなら「1人分の収入」でも払えるかを確認

同棲や新婚で部屋を探す場合、2人の収入を合わせて予算を決めがちです。もちろんそれ自体は自然なことですが、転職や出産、体調の変化などで、どちらかの収入が一時的に減ることもあります。

「もし1人の収入になっても、しばらくは払い続けられるか」を一度確認しておくと、安心感が大きく変わります。

▷関連記事：同棲の部屋探し、つまずきやすい3つのポイント｜入居審査・今の部屋での同居・内見の見方

人生は長い。家賃の優先順位はライフプランで決まる

家賃の予算に「絶対の正解」はありません。大切なのは、ご自身のライフプランの中で、住まいをどれくらい優先したいかです。

ライフプランとは、これから先の暮らしやお金の流れを、ざっくり書き出したものです。

こうした希望を並べてみると、今の家賃にどれくらいお金をかけてよいかが自然と見えてきます。

家で過ごす時間が長く、住まいの快適さが毎日の満足度に直結する方もいます。そうした方で、貯金や他の目標に余裕があるなら、家賃を優先して思い通りのお部屋を選ぶのは十分に合理的な判断です。

余裕がなくても大丈夫。住まいは段階的に理想へ近づける

一方で、今は予算に余裕がないという方も、焦る必要はありません。賃貸の良いところは、暮らしの変化に合わせて住み替えられることです。

このように段階を踏むことで、無理なく理想の住まいに近づいていけます。そして将来的には、購入という選択肢も視野に入ってきます。家賃を抑えて貯めたお金は、購入時の頭金としても役立ちます。

▷関連記事：さいたま市北区の賃料水準｜宮原駅徒歩10分圏内の「いま」を読み解く

まとめ

私どもは創業54年、さいたま市北区を中心に2,000戸を超える賃貸住宅を管理しています。日々、お部屋探しのご相談をお受けする中で、予算の決め方に迷われる方の多さを実感してきました。私自身もCFP®として、お部屋のご紹介とあわせて、暮らし全体のお金の組み立てをご相談いただくことがあります。予算の目安に迷われたら、遠慮なくお声がけください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

よくあるご質問

暮らしとお金のご相談は当社の姉妹サービス「咲いたマネー」の無料FP相談もご活用ください。

埼玉不動産の本川です。

朝晩が冷え込む季節になると、管理会社には入居者の方からの連絡が増えてきます。中でも冬に特に多く、影響が大きいのが給湯器の故障です。お風呂にも入れず、食器洗いもままならない状態は、入居者の方にとって大きなストレスになります。対応が遅れれば満足度が下がり、退去のきっかけにもなりかねません。

今回は、寒くなる前にオーナー様にできる備えをお伝えします。

壊れてからでは、冬は間に合わないことがある

給湯器は長く使うほど故障しやすくなり、一般的には10年前後が交換を検討する目安とされています。

給湯器のトラブルは、寒くなる時期に増えやすい傾向があります。気温が下がると機器にかかる負荷が大きくなり、普段は動いていたものが止まってしまうことがあります。同じ時期に修理や交換の依頼が各所から集まるため、業者の手配にも、機器そのものの入荷にも時間がかかります。

いざ壊れてから動くと、入居者の方を何日も待たせてしまうおそれがあります。真冬にお湯が使えない日が続くことを考えると、これは避けたい事態です。

今のうちにできる3つのこと

まず取り組みたいのは、設置年数の把握です。本体に製造年月が表示されていることが多く、過去の交換記録が残っていれば、それも手がかりになります。物件ごとに一覧にしておくと、どこから手を付けるべきかが見えてきます。

計画的に進めると、費用を比較しやすくなります

交換には費用がかかりますが、計画的に進められれば、突発的な対応とは条件が変わってきます。

いずれも、壊れてから慌てて手配する場合にはできないことです。繁忙期前の空室対策や、他の設備の更新と合わせて計画すれば、一度の工事でまとめられることもあります。

点検は10〜11月のうちに

こうした備えは、本格的に寒くなる前の10〜11月に進めておくのが理想です。12月に入ると設備業者の予定が埋まりやすく、年末年始は休業するところも増えます。点検で見つかった不具合を年内に直しておけば、冬のあいだ安心して過ごしていただけます。

給湯器以外にも、暖房として使うエアコンや、共用部の設備など、気になる箇所があればこの時期にまとめて見ておくとよいでしょう。

早い対応が、長く住んでいただく理由になる

設備の故障は、どれだけ気をつけていても起こるものです。そのうえで入居者の方の印象を分けるのは、連絡してからどれだけ早く対応してもらえたかです。「困ったときにすぐ動いてくれる」という安心感は、更新の判断にも影響します。

冬のトラブルが厄介なのは、時間を選ばないことです。給湯器のトラブルは、早朝や夜間など管理会社の営業時間外に発覚することもあります。

創業から54年、宮原の冬を毎年見てきました。2,000戸を超えるお部屋の管理に携わる中で、冬のトラブルは事前の準備で防げるものや、被害を小さくできるものが多いと実感しています。点検や設備更新の計画づくりなど、お気軽にご相談ください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

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よくあるご質問

修繕費や設備投資を含めた資金計画については「咲いたマネー」の無料FP相談もご活用ください。

埼玉不動産の本川です。

相続や事業承継、家族の財産について「いつかちゃんと話さなければ」と思いながら、なかなか機会が持てない。そんなご家庭は多いのではないでしょうか。

さいたま市北区でオーナー様からご相談を伺う中でも、「親子で財産の話をするタイミングを逃してしまった」「いざ話そうとしても気まずくて続かない」というお声をいただきます。

実は私自身、創業者である父との「家族会議」のあり方では、長く悩んでまいりました。今回は、その経験から学んだ家族会議のすすめ方について、二代目社長として正直にお話しさせていただきます。

そもそも家族会議はなぜ必要なのでしょうか

家族会議とは、家族間で財産・相続・人生の方向性などを共有するための話し合いの場です。家族であっても、お一人お一人の価値観や人生観を理解し合うことが大切なように思います。生前からお互いの考えを共有しておくことは、相続や事業承継を円滑に進めるための大切な準備の一つだと私は考えています。

特に不動産という「分けにくい資産」をお持ちのご家族では、相続が起きてから初めて話し合うのではなく、元気なうちからそれぞれの希望や考えを伝え合っておくことが、将来の行き違いやトラブルを減らすことにつながります。

私自身の家族会議、20年の振り返り

私が埼玉不動産に入社したのは2004年4月のことです。それから形を変えながら、父との時間を持ってきました。

入社してすぐの1年間は、毎朝6時から40分ほど、2人で散歩をしました。1年365日続きましたが、そのほとんどの時間を無言で歩きました。

2010年からの3年間は、毎朝7時から父と二人で営業会議。内容は営業目標に対する進捗のみで、それ以外の話題はほとんど出ませんでした。

2014年からの10年間は、週1回、朝9時30分から約1時間の2人きりのミーティング。これもやはり営業進捗とスケジュール確認が中心でした。

比較的多くの父子時間を持っていたにもかかわらず、資産や財務のこと、ましてや生活の質や生き方、人生でやりたいことの話になることは、ほとんどありませんでした。

正直に申し上げますと、ほとんどの時間は苦痛でした。親子特有の反発心やライバル心のようなものもあり、とてもとても上手な会議とは言えなかったと振り返っております。

なぜ親子の話し合いは難しいのか

親子だからこそ、率直に話せないことがあります。

これは私だけの話ではなく、ご相談に来られる多くのご家族で同じことが起きています。「あの時こう言われたから」「親には心配をかけたくない」「子どもにはまだ早い」。お互いのこうした思いが積み重なり、しがらみが複雑になり、肝心な話ができないまま時間だけが過ぎてしまうのです。

上手な家族会議のすすめ方

20年の試行錯誤から、家族会議では次の3点が大切だと感じております。

① 日常の話題と、財産・人生の話題を分ける

日々の業務やご近所の話の延長では、相続や生き方の話はなかなか出てこないものです。「今日はこのテーマだけ話す」と決めて、別途時間を取ることが大切です。

② 第三者に介在してもらう

今になって強く感じているのは、親子だけで話すのではなく、第三者が間に入る方がうまくいくということです。FPや税理士など、専門知識を持ち、感情から距離を置いた立場の人が同席するだけで、話が驚くほど前に進みます。同席していただかなくても、ご自身の相談役として依頼する形でもよいと思います。

③ 一度で終わらせず、定期的に続ける

家族会議は一度きりのイベントではありませんし、それぞれの状況や想いは時とともに変化していくものです。年に1〜2回でも、テーマを決めて回数を重ねることで、ご家族の合意は少しずつ形になっていきます。

まとめ

家族会議は、上手に進めればご家族の絆を深め、相続や事業承継の不安を大きく減らしてくれます。一方で、親子だけで進めようとすると感情が先立ち、肝心な話が進まないこともございます。

「うちもそろそろ家族で話をしなければ」とお感じでしたら、ぜひ当社にご相談ください。さいたま市北区の地域事情を知る不動産会社として、またCFP®として財産全体を整理する立場から、必要に応じて提携の税理士とも連携しながら、ご家族の話し合いをサポートいたします。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

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