（味好　唐揚げ塩らーめん）

埼玉不動産の本川です。

先日、当社ホームページの過去の記事を整理していたところ、2017年、2018年に掲載していた「管理物件の入居率」の記事を見つけました。

2017年の当社管理物件の入居率は、おおむね88〜90％前後でした。決して極端に低い数字ではありませんでしたが、当時の私は「まだ上げられる」と考えていました。過去の記事にも「95〜97％を目指したい」と書いています。

それから約10年。2026年9月末の当社管理物件の入居率は、97％となりました。今回は、この間に何を変えてきたのかを振り返ります。

2017年、当時の入居率は88〜90％前後

2017年1月から6月までの入居率（各月末時点）は、1月88％、2月88％、3月88％、4月90％、5月89％、6月88％でした。後半も大きくは変わらず、年間を通じて88〜90％前後で推移しています。

今振り返ると、空室が長期化している物件もありました。ただ、当時の私たちは、空室になったときに「募集して待つ」という考え方が今より強かったように思います。

「空いている理由」を一室ずつ考える

まず変えたのは、空室をまとめて見るのではなく、一室ごとに担当者を決めることでした。

なぜ決まらないのか。家賃なのか、設備なのか、募集条件なのか、写真なのか、競合物件との差なのか。一つずつ確認し、必要があればオーナー様に募集条件の見直しをご提案する。今では当たり前に行っていることですが、当時はこの仕組みを社内に定着させることから始めました。

オーナー様にとって、家賃を下げる話や設備投資の話は、決して耳当たりのよい話ではありません。だからこそ「家賃をいくら下げればいいか」だけではなく、「このまま3か月空室が続いた場合と、条件を少し見直して早く決めた場合では、1年間の収入がどう変わるか」といった形で、数字を見ながらお話しするようになりました。

2018年、少しずつ数字が変わり始めた

2018年上半期の入居率は、1月88％、2月90％、3月91％、4月91％、5月93％、6月94％と上昇しています。当時の記事にも「2月初旬より空室改善に一層力を入れて取り組んだ成果が出てきている」と書いていました。

この頃から、次のような流れが、少しずつ社内に根付いていったように思います。

特別な方法があったわけではありません

「どうすれば入居率97％になるのですか」と聞かれることがあります。ただ、私は何か一つの特別な方法があったとは思っていません。積み重ねてきたのは、小さな改善の繰り返しです。

97％でも、100％ではありません

2026年9月末の入居率は97％でした。ただ、裏を返せば3％は空室です。2,000戸を超える管理戸数で考えれば、数十室の空室があることになります。

しかも、入居率は毎月変動します。退去が集中する月もあれば、新築物件を受託して一時的に空室が増えることもあります。ですから、97％という数字自体をゴールだとは考えていません。大切なのは、空室になったときに、何もしない期間をできるだけ短くすることだと思っています。

家賃を下げれば入居率が上がる、ではありません

ここはオーナー様に一番お伝えしたいところです。入居率だけを上げるのであれば、家賃を大幅に下げれば決まりやすくなります。しかし、それでは賃貸経営として意味がありません。大切なのは、入居率と賃料収入の両方を見ることです。

家賃を下げてすぐに決めるか、設備投資で家賃を維持するか、時間をかけても適正賃料で募集を続けるか。物件によって答えは違います。そのため当社では、単純に入居率を上げるだけではなく、オーナー様の収益を考えながら募集条件をご提案することを大切にしています。

これからも入居率だけを追うのではなく、オーナー様の収益と入居者の方の住みやすさの両方を考えながら、管理の質を高めていきたいと思います。「空室期間が長くなった」「今の家賃が適正か分からない」といったお悩みがあれば、募集状況を拝見しながら一緒に考えさせていただきます。管理会社の変更を決める前のご相談でも構いません。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

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