埼玉不動産の本川です。

2026年6月、日本銀行は政策金利を1.0%に引き上げ、さらに9月には1.25%程度へと追加の利上げを決めました。1995年以来の水準です。変動金利でアパートローンを借りているオーナー様にとっては、気になるニュースだと思います。

私たちはさいたま市北区・宮原で創業54年、2,000戸を超える賃貸住宅の管理をお手伝いしています。オーナー様と長く接してきた立場、そしてお金の専門資格であるCFP®を持つ立場から、今のうちにやっておきたい点検を3つにまとめました。

点検1：契約書で「金利の決まり方」を確認する

変動金利は、多くの場合「短期プライムレート」と呼ばれる基準の金利に連動して見直されます。政策金利が引き上げられると、短期プライムレートもおおむね同じ幅で引き上げられることが多く、たとえば0.25%の利上げなら、変動金利も0.25%ほど上がるイメージです。まずは契約書を開いて、次の3点を確認してみてください。

「5年ルール」「125%ルール」の有無

もうひとつ大事なのが、「5年ルール」「125%ルール」の有無です。これは住宅ローンによくある仕組みで、金利が上がっても返済額は5年間変わらず、変わるときも前の1.25倍までに抑えるというものです。

ところが、アパートローンなど事業用の借入には、この仕組みがない契約も少なくありません。その場合、金利が上がれば次の見直しからすぐに返済額が増えます。

複数の金融機関から借りている方は、借入ごとに金利・残高・見直し時期を書き出して、一枚の紙にまとめておくと全体が見えやすくなります。

点検2：金利が1%上がったときの返済額を試算する

次に、金利が上がった場合の返済額を具体的な数字で確認します。たとえば、残りの借入が5,000万円、返済期間が残り20年、毎月の返済額が一定の「元利均等返済」の場合で試算すると、次のようになります。

ここでの「1%」は、すぐにそこまで上がるという予測ではありません。どこまでなら耐えられるかを知るための目安です。

試算した返済額は、家賃収入と並べてみてください。満室のときだけでなく、2〜3室が空いたときでも、返済・固定資産税・修繕費を払ったあとに手元にお金が残るか。ここが本当の安全ラインです。

試算は金融機関に依頼すれば出してもらえますし、管理会社に相談するのも一つの方法です。

点検3：繰上返済と手元資金のバランスを考える

金利が上がると、「早めに返してしまいたい」と考える方も多いと思います。繰上返済には利息を減らす効果がありますが、手元のお金を減らしすぎるのは注意が必要です。

賃貸経営では、給湯器の故障、外壁の塗り替え、退去後のリフォームなど、まとまった出費が突然やってきます。手元資金が足りずに修繕を先送りすると、部屋の魅力が落ちて空室が増え、収入が減る。そんな悪循環につながりかねません。

固定金利への切り替え・借り換えは総額で比べる

固定金利への切り替えや、別の金融機関への借り換えも選択肢に入ります。ただし、手数料や違約金がかかることがあり、固定金利は変動金利より高めに設定されるのが一般的です。動く前に、かかる費用も含めて総額で比べることが大切です。

慌てず、把握して、備える

金利は自分では動かせません。けれど、契約内容を知り、返済額を試算し、手元資金を整えておくことはできます。ニュースに慌てて判断するより、数字を確認してから落ち着いて考えるほうが、結果的に良い選択につながります。

なお、借り換えや繰上返済が税金にどう影響するかは、物件や借入の状況によって変わります。最終的な判断は、税理士や金融機関とご相談のうえで行ってください。私たちも、ご所有の物件の状況を踏まえた整理のお手伝いができますので、お気軽にお声がけください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

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