（ラ・リーヴ　レアチーズケーキ）

埼玉不動産の本川です。

先日、こんなご相談をいただきました。

結論から申し上げると、売却できます。むしろ、賃貸中だからこそ売りやすいという面もあります。

「オーナーチェンジ」という売り方

賃貸中のお部屋を、入居者の方に住んでいただいたまま売ることを「オーナーチェンジ」と呼びます。お部屋の所有権と一緒に、貸主としての立場（賃貸借契約）をそのまま買主様に引き継いでいただく形です。

入居者の方に出ていただく必要はありませんし、売却にあたって入居者の方の承諾も要りません。契約が整った後に「貸主が変わりました」「賃料の振込先が変わります」というご通知をお出しするだけです。

ご自宅を売る場合のように、内見のたびにお部屋を片付けて気を遣うこともありません。売却活動をしている間も家賃は入り続けますので、落ち着いてじっくり進められる売り方だと思います。

買われるのは投資をお考えの方

オーナーチェンジ物件を購入されるのは、そのお部屋に住みたい方ではなく、家賃収入を目的とされている方です。ですので、判断の物差しも「間取りが好みか」ではなく「利回りが見合うか」になります。

利回りは、年間の家賃収入を売買価格で割ったものです。たとえば家賃が月8万円であれば年96万円、これを1,200万円で購入されたとすると、表面利回りは8％という計算になります。実際には管理費や修繕積立金、固定資産税を差し引いた手取りで判断される方が多く、この数字が良いほど買い手はつきやすくなります。

裏を返すと、住みたい方には売りにくい分、お部屋を空にして売る場合よりも価格は控えめになりやすい傾向があります。ここは正直にお伝えしておきたい点です。今の家賃が相場より安く据え置かれている場合も、評価が下がる要因になります。

売る前に確認しておきたいこと

ひとつは、お預かりしている敷金です。返還義務も買主様に引き継がれますので、決済の際に精算します。家賃も決済日で日割りにして清算します。なお、分譲マンションの場合は、売却後に管理組合への所有者変更の届出も必要になります。

もうひとつは税金です。30年前に購入されたお部屋であれば長期譲渡所得となり、税率は20.315％です。このとき大切なのが、当時の売買契約書です。取得費が分かる資料が見つからないと、売却価格の5％しか取得費として認められず、税額が大きく膨らんでしまうことがあります。まずは書類を探してみてください。

なお、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限がありますので、賃貸に出してから年数が経っている場合は使えないことがほとんどです。具体的な金額は、提携の税理士と一緒に確認させていただきます。

持ち続けるか、現金にしておくか

築30年を超えてくると、修繕積立金の値上げ、大規模修繕、給排水管の更新といった支出が重なってきます。入居者の方が退去された後に空室が続く可能性もあります。家賃収入という安心もあれば、現金にしておく安心もある、ということです。

どちらが正解というものではありませんので、お手元の資金計画と合わせてご一緒に考えさせていただければと思います。

当社は創業から54年、さいたま市北区で2,000戸を超える賃貸住宅の管理に携わってきました。賃貸中の物件がどのくらいの家賃で回っているか、退去後にどの程度の修繕が必要になるかは、日々の管理の中で見ています。また私自身もCFP®として、売却するか持ち続けるかを、老後の資金計画まで含めてご相談いただくことも多くあります。

投資をお考えのお客様をお探しして仲介させていただくほか、当社が直接買い取ることもしています。買取であれば、買主様を探す期間がないため、時期を選ばず確実に進められます。

まずは、家賃と管理費・修繕積立金が分かるものをお持ちいただければ、おおよその価格をお出しできます。お気軽にご相談ください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

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