埼玉不動産の本川です。

アパートや駐車場を個人でお持ちのオーナー様にとって、毎年2〜3月の確定申告は避けて通れない作業です。「年が明けてから領収書の山と格闘している」という声もよく伺います。

実は、確定申告の負担は年内の準備で大きく軽くできます。さらに、年内に判断しておくことで税金の額そのものが変わる項目もあります。今回は、年末までに確認しておきたいポイントを整理してお伝えします。

まずは「1年分の書類」をそろえる

不動産の収入にかかる税金は、1月1日から12月31日までの1年間の収入と経費をもとに計算します。年明けにまとめて探すのではなく、今のうちに次の書類がそろっているか確認しておきましょう。

見落としやすいのが、現金で支払った少額の経費や、オーナー様ご自身が立て替えた費用です。月ごとに封筒やファイルに分けておくだけでも、申告時の手間はずいぶん違います。

経費にできるものを確認する

不動産の収入から差し引ける「必要経費」には、主に次のようなものがあります。

減価償却とは、建物や設備の購入費用を、使える年数に分けて少しずつ経費にしていく仕組みです。お金は出ていかないのに経費になるため、つい計算を忘れがちです。今年新たに取得した設備があれば、あわせて確認しておきましょう。

修繕は年内か、年明けか

経費は原則として、工事が完了して金額が確定した年のものが対象です。支払いが翌年になっても、工事が年内に終わっていれば今年の経費になります（現金主義を選んでいる一部の青色申告の方を除きます）。つまり、同じ修繕でも12月中に済ませるか1月にずれ込むかで、どちらの年の経費になるかが変わります。

今年の収入が多かった年であれば、必要な修繕を年内に済ませることで今年の税負担を抑えられる場合があります。ただし、工事の内容によっては一度に経費にできず、数年に分けて計上するものもあります。金額が大きい工事は、年内に動く前に税理士へ確認しておくと安心です。

12月31日が期限のもの

ふるさと納税も、12月31日までに寄付した分が今年の控除の対象です。不動産の所得が多い年は控除の上限額も上がりますので、今年の所得の見込みが立ったところで目安を確認しておくと、年末に慌てずに済みます。

青色申告の準備も今のうちに

確定申告には「白色申告」と「青色申告」があります。青色申告は帳簿のつけ方などの条件を満たす必要がありますが、一定の金額を所得から差し引ける特別控除など、税金面の優遇を受けられます。ただし、不動産の貸付けで最大65万円（条件により55万円）の控除を受けるには、貸家5棟以上またはアパートなど10室以上が目安の「事業的規模」であることが必要です。それに届かない場合の控除は10万円になります。

青色申告に切り替えるには、原則として切り替えたい年の3月15日までに届出が必要です。ちょうど今年分の確定申告をする時期と重なりますので、申告の準備と合わせて、来年に向けた帳簿づけの方法も見直してみてはいかがでしょうか。

年末の見直しは、資産全体を考えるきっかけに

確定申告の準備は、1年間の賃貸経営を振り返るよい機会でもあります。収入と経費を並べてみると、空室が長かったお部屋や、修繕費がかさんでいる物件が見えてきます。そうした数字は、来年の募集条件や設備投資を考えるうえでの大切な材料です。

当社は創業54年、2,000戸を超えるお部屋の管理に携わってきました。その経験をもとに、賃貸経営の数字の見方についてもご相談を承っています。また私自身もCFP®として、税金だけでなく資産全体のバランスを考えるお手伝いもいたします。

なお、税務の具体的な判断は、税理士などの専門家にご確認ください。

本川 大（ほんかわ だい）/ 埼玉不動産 代表取締役

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